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近日，環(huán)球網(wǎng)刊登了一篇香港的報道。該報道稱，眼下的澳大利亞多個州正“鋪設紅地毯”，以吸引外國投資者。

曾幾何時，中國人能在澳大利亞、歐洲、美國以及日本等海外國家買房，是一種身份的象征。但由于受到距離、政策、文化、時差等方面的限制，國內(nèi)很多人只能把買房交給中介去操作。

繼親歷丨我在海外買房：16萬買不起愛馬仕，我卻在日本買了房之后，本期聚焦三位海外房地產(chǎn)中介：他們當中有人在澳大利亞定居了二十余年，經(jīng)歷了澳大利亞房地產(chǎn)市場從高潮到低谷的全部時刻，也有人專門聚焦東南亞國家的房產(chǎn)，不光充當中介的角色，自己也親自下海買房，總結(jié)了一套套理論和經(jīng)驗……以下是他們的真實經(jīng)歷：

口述人：Richard

人物檔案：2010年開始在澳大利亞做房地產(chǎn)中介

2015年之后到澳大利亞買房的中國人基本都在虧著

來澳大利亞投資房地產(chǎn)的中國人，主要是分三個階段。2010年之前來澳大利亞投資的人，一般來說都跟澳大利亞有直接的關(guān)聯(lián)，比如他們的孩子在澳大利亞讀書，他們有一些投資的心理，但同時也有剛性需求。

2010年到2015年，隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，國內(nèi)的中產(chǎn)階級把眼光放到了球，澳大利亞也被他們關(guān)注到了。那個時候澳大利亞的房價相對說比較便宜，有一些人通過專業(yè)人士的幫助，來澳大利亞這投資。

2015年-2018年，國內(nèi)來澳大利亞買房的人形成了一股潮流。這期間澳大利亞的房地產(chǎn)市場非常活躍，悉尼的很多樓盤幾乎翻了一倍。

中國投資者看漲不看跌，所以很多投資者一涌而上。他們在買房子的時候，可能從來沒有來過澳大利亞，或者從來沒有了解過這方面的專業(yè)知識，*依靠中介在操作。

澳大利亞國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，在這段時間過程當中，中國的投資者數(shù)量排，超過了美國和英國，每年交易量一般都在15000套到2萬套之間。

但到了2018年，澳大利亞房產(chǎn)市場開始調(diào)整，房價有5%到10%的下跌。

提到澳大利亞買房的騙局，我覺得可以從兩個方向來理解。一個是確實有人在騙你，從位置到房型，前期所有的宣傳都是假的，這就是騙。這個現(xiàn)象不能說沒有，但是比較少，

另外一個騙局，更嚴格來說，應該叫做偷換概念。比如現(xiàn)在在北京，中介推薦給你一個北京二環(huán)的房子，兩室兩廳，然后告訴你，這個房子可以以北京均價的三分之一買到，你會不會動心？

相信很多人都會動心，但這里面實際上就是偷換概念。因為在澳大利亞，尤其是悉尼和墨爾本，本地的主流人群居住的習慣，和國內(nèi)非常不同。很少有人居住在市中心，或者是我們講的“二環(huán)”，大家一般來說都比較喜歡住在離市中心開車30分鐘到60分鐘之間的距離。

這種在市中心附近的房子，增值回報取決于未來誰來接手這套房子。很遺憾，本地的人很難會來接盤這種房子。如果你這個房子買在我們國內(nèi)理解的郊區(qū)，還是一個聯(lián)排別墅，或者是獨棟別墅，但是這個房子未來有很大的漲幅，因為剛性需求更多。

還有大學城附近的房子，澳大利亞大學所在的位置都在市中心附近，這個就又回到剛才講的了，大學城就是在市中心，可能只是留學生喜歡，但是本地人就不喜歡了。

這就是我所說的偷換概念，用“市中心”這個概念跟國內(nèi)投資者宣傳，在悉尼是這樣的，在墨爾本也是一樣的，在其他的布里斯班、 海岸這些中小城市更是如此。

澳大利亞買房也都是通過租金和增值實現(xiàn)回報，如果能找到一個平衡的話，我們叫做15定律，即當你賣掉這個房子之后，計算一下，平均每年你有5%的租金回報，和10%的房產(chǎn)回報，就是增值回報，這是一個的結(jié)果。

但是現(xiàn)在很明顯，在悉尼、墨爾本，這個結(jié)果是很難實現(xiàn)的。尤其是悉尼，如果時光能倒流，到2012年這個比例是可以實現(xiàn)的。但是去年全年，悉尼的出租回報率就是在3%左右，就意味著可能房東要賠錢來養(yǎng)。

因為你的房子有各種成本，比如說按揭成本，比如說出租管理過程當中的一些維修成本， 3%的租金回報率都是沒有辦法來覆蓋的，房東可能就要貼錢。貼得多或者少取決于你當時買的房子的性質(zhì)是什么，如果你買的是一個比較的公寓，可能你要貼的錢稍微多一點。

公寓的副成本非常高，比如物業(yè)管理費，以及游泳池、健身房這些比較端的公寓維護成本特別貴，這樣一算的話，說白了就是虧錢的，你只有可能期待的增值匯報，但是市中心公寓的增值回報恰恰也是整個房產(chǎn)里面回報率差的。

在2015年到2018年這段時間，涌入到澳大利亞房產(chǎn)購買了大量全新公寓的中國投資者，他們現(xiàn)在都在非常難受地忍受著虧錢狀態(tài)很多人要不然就是忍痛割愛，虧錢也要賣掉，因為他忍*短期之內(nèi)每個月都要往里面貼錢，是無底洞，不知道什么時候是個頭，再加上疫情的原因，他承*。

本地會有一些增值回報非常可觀的房子，有可能要超過10%，這類房子就特別值得投資和持有。但是問題來了，這種類型的房子也恰恰是本地投資者熱衷投資的房子。

一般來講，這種類型的房子輪不到海外投資者來買。比如說我是做房產(chǎn)的，我現(xiàn)在有這個項目，我可以把這個項目很輕松掛個廣告就在本地賣出去，我何必大老遠飛到中國去宣傳，去賣給中國的投資人。